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養老產業的15種開發模式+3種運營模式+7種盈利模式 日期:2018-08-21 17:39

一、養老建設的15種開發模式

  第一類:與社區共同建設

  在目前國內的養老地產項目中,較為常見的一類開發形式是建設養老社區,或依托社區建設各類養老居住產品。例如專門建設大型養老社區,在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。具體來講,可分為以下4種模式:

  模式1:專門建設綜合型養老社區

  綜合型養老社區是指為老年人提供的,包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建筑之外,還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的,既可以是民營企業,也可以是由政府投資進行建設。

  綜合型養老社區的規劃設計應考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康,但隨著年齡的增長,老人會逐漸產生護理需求。因此在開發建設時,應充分考慮這些因素,設計出相應形式的居住產品,以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當老人健康自理時,可以居住在一般的養 老住宅中;當需要較為全面的護理時,可以選擇入住護理型養老公寓或養老設施(圖1)。

  通常來講,由于城市土地資源緊張,一些較大規模的養老社區會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發形式,實現與郊外的環境協調。在規劃設計時,應注意將不同類型的居住產品合理分區,保證各自的獨立性,避免相互干擾。開發大規模綜合型養老社區時,可考慮分期建設,例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施,預留出一定的發展用地,等到一段時期后,再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等等。

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圖1 綜合型養老社區中應包括多種類型的養老居住產品,以及相應的配套服務設施

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圖2 大規模的養老社區可考慮分期建設

  模式2:新建大型社區的同時開發養老組團

  一些房地產開發企業在開發大型居住區樓盤時,會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利于帶動企業轉向新的客戶群,走產品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源,降低配套設施的建設量。

  開發時一方面應注意將老年人的比例控制在適當的范圍內,不宜過少也不宜過多;另一方面要控制養老組團的規模,盡量劃分為一個個小型居住組團,以營造社區的歸屬感。

  以廣東惠州某項目為例,其總用地面積約2萬畝,總建筑面積720萬平方米,開發商從中劃出150畝地進行養老社區建設,計劃建設約18萬平方米的養老住宅產品。從規劃布局來看,養老社區靠近整體項目的中心商業服務設施布置,方便老人到達和使用(圖3)。養老住宅樓棟在規劃布局時形成多個小型居住組團,分別針對自理老人和半自理老人,其中半護理組團靠近醫院和康復中心,并設置連廊連接,以滿足老人就近醫療的需求。

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圖3養老住宅靠近中心商業區布置,建設比例控制在一定范圍內

  模式3:普通社區中配建各類養老產品

  據調研,許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代,老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習慣差異而產生矛盾,老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產品,可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求(圖4)。這種“全齡社區”的居住理念能夠較好的符合我國現階段國情,將會是較受歡迎的一種養老居住模式。

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圖4 普通社區中可配建的老年住宅和公寓示意圖

  普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅,或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅,其中一套為老人居住,另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計,例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時應注意根據住戶的購買力來控制套型總面積,特別是老年住宅的套型面積不宜過大,建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

? 普通社區中還可以配建養老公寓,其經營方式大致可分為出租或出售兩種。養老公寓通常為社區中專門的樓棟,其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時,建議將養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置,一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便,另一方面養老公寓底層可設置對外商業或公共設施,兼顧對外經營,同時也便于對養老公寓進行單獨管理。

  模式4:成熟社區周邊插建多功能老年服務設施

  據資料顯示,一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。以北京市為例,城六區老年人口總量和比例均高于遠郊區縣,老齡化程度嚴重,但城六區的養老床位數量卻低于遠郊區縣,由此可見城區對于養老設施的需求是十分迫切的。這些社區往往年代較久,周邊配套設施成熟,具有良好的區位條件,然而社區周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區之間插建養老設施將會是一種較為有效的開發模式。開發者可考慮利用零散地塊新建,或通過對既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設。這種開發模式投資相對較少,易于復制和實現連鎖經營。

  此類老年服務設施可為小規模、多功能、綜合型的設施,其服務范圍往往輻射周邊多個社區,因此具體的功能可根據周邊的社區需求進行確定。通常來講,除了含有一定的居住功能外,還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等,并考慮為社區老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務(圖5)。

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圖5 日本小規模多功能老年服務設施的常見功能示意圖

  第二類:與相關設施并設

  養老地產項目除了依托社區共同建設外,還可以與一些其他設施結合,共同進行建設,例如與醫療機構、商業設施或其他福利設施設置在一起。此類開發模式能夠充分發揮各方資源優勢,使養老產品和相關設施實現互惠互利。常見的開發模式有以下幾種:

  模式5:與醫療機構結合,就近設置養老設施

  目前國內一些養老機構希望與醫療機構建立合作關系,使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種“醫養結合”模式的特點在于,能夠將優質的醫療資源引入養老項目,從而提升項目的核心競爭力,使老人感到居住在其中較有安全保障。

  與此同時,還有一些醫院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養老院,這樣既能夠提高醫療資源的使用效率,又能夠滿足一些護理程度較重、普通養老機構無法收養的老人的 養老居住需求。

  以日本六甲老年公寓為例,開發企業將老年公寓與建立了合作關系的醫療機構鄰近設置在一起(圖6),當老人遇到突發疾病時,醫療機構可以做出迅速反應,令入住其中的老年人感到十分安心。

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圖6 日本六甲老年公寓與醫療機構建立合作關系,鄰近設置在一起

  模式6:養老設施與幼兒園并設

  養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理,又能夠將養老設施與幼兒園進行統一建設和管理,節約建造和人力成本。從規劃角度來看,幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施較為類似,若將這類養老機構與幼兒園設置在一起,則能實現與社區的緊密結合,從而較好滿足社區養老的服務需求。

  在日本,老年設施與幼兒園共同設置的情況比較常見,其設計形式可以是在同一棟建筑內的不同樓層,或是分別設在不同樓棟,共用庭院及室外活動場地。以日本幸朋苑老人院為例,其建筑首層設置了一所幼兒園(圖7)。老人平日可以與兒童共同開展做手工、唱歌等活動。老人在二層的室外平臺休息時,也可以看到兒童在庭院里玩耍、嬉戲。這種設計方式對于消除老年人的孤獨感很有幫助。

  隨著我國的人口結構向高齡化、少子化逐漸發展,一些幼兒園或小學在未來很可能出現空置,將這些建筑部分改造為養老設施的情況將會逐漸多起來(見模式15)。

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圖7 日本幸朋苑老人院與幼兒園共同設置在一起

  模式7:與教育設施結合,建設養老公寓

  與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續學習、發揮余熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置,并讓老人享受一部分教育資源,則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養老項目吸引高知老年群體的亮點,從而促進銷售。

  美國拉薩爾村養老社區就將老年公寓建在一所大學的旁邊,老人可以參與大學課程的學習,并利用大學的公共設施(如圖書館)。在這里入住的老人都具有高中以上知識水平,他們希望能夠獲得終身學習的機會,使自己的人生更加充實。由此可以看出,養老地產項目的開發不僅在于硬件設施等物質條件的營造,還應從老人的精神和價值需求方面進行考慮,使老人能夠“老有所學”、“老有所為”,實現自我價值。

  第三類:與旅游或商業地產結合

  養老地產與旅游、商業地產共同開發,也是較為常見的一種形式。

  模式8:在旅游風景區中開發養老居住產品

  養老地產與旅游、休閑、養生產業相結合是較為合適的一種模式。目前市場上已經有一些開發商嘗試在開發旅游地產的同時,加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。這類養老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區,例如海南、廣西、云南等地。

  此類項目的用地規模往往較大,各類居住產品、服務設施容易較為分散,因此在規劃設計時,應將養老居住產品相應地集中布置,并注意就近設置配套服務設施,節省服務 管理的人力,避免出現交通路線過長、服務不到位或老人出行不便等問題。

  一些與風景資源結合的項目中,老人可能僅在一年里的某個季節或時段來此居住,或者與家人、同伴前來短暫度假。在設計時應注意對養老居住產品的創新,例如設計新型的養老公寓(圖8),既能適合單人、多人入住,又能滿足舉家外出度假、老人長期療養的需求,還可以供老人與多位子女聚會慶祝、老人與多位朋友結伴度假等。同時,養老公寓的居室還可轉變為賓館客房,供公司集體開會、培訓使用。這種適應性強、靈活可變的產品形式有利于開發管理者實現多種經營。

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圖8 結伴式養老公寓標準層平面圖

  模式9:與商業地產結合,開發老年公寓

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圖9 日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖

  在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時,搭配建設老年公寓,也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言,他們希望能享受城區中便利的商業、休閑配套資源,而當他們需要護理時,往往更不愿放棄城區的優質醫療資源。特別是一些高端養老客戶群,他們具備相應的經濟實力在城市中心區養老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養老公寓,則能滿足這些老年人的居住需求。

  由于城區內的土地價格較高,開發者通常會選擇較為集約的開發模式,例如將老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例,其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區內,周邊1公里范圍內配有大型綜合購物中心、醫院、公園、大學等配套設施。老年公寓采取復合居住模式,同一棟樓內集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產品(圖9),使出租對象多樣化,從而降低運營風險。設計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口,以便單獨管理。

  第四類:與國際品牌接軌

  這類開發模式指與國際養老專業品牌接軌,引入外資或運營管理團隊,共同開發養老產品。常見的有以下兩種模式:

  模式10——引入外資,建世界型連鎖老年設施

  目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場,建設連鎖型老年設施,以緩解其國內的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務成本非常高,他們希望能在勞動力相對低廉的國家拓展市場,選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施,讓老人在比較健康的年齡段到這里養老。對于我國而言,能夠借此機會引入外資,并學習國外先進的護理、管理經驗,同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。

  模式11——與國際知名養老品牌共同開發,引進管理模式

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圖10 美國養老社區在規劃時對于朝向的限制要求較少,與我國國情不太相同

  最近的養老地產開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員都到國外參觀考察,從中看到了很多先進的管理模式,并希望能夠將其在國內推行和實現,例如引進國外老年運營管理團隊,或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性,但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發達國家的養老產業發展較為成熟,但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習慣、經濟條件和思維方式與國外老人有很大差別,直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”,需要適當轉化。

  例如我國老年人的居住習慣更加重視房間朝向和節能,他們比較喜歡南向,喜歡陽光和自然通風,重視節約用電,不習慣長時間使用空調。諸如這些因素都會對養老項目的規劃形式、建筑設計、運營管理模式產生影響(圖10)。如果對我國國情不夠了解,直接“生搬硬套”,就容易產生很多問題。

  第五類:以其他方式轉型

  除上述幾類開發模式之外,當前市場上還出現了很多其他形式。具體說來,有以下幾種:

  模式12——與保險業結合,利用險資投資養老地產

  目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特征來看,由于其資金規模較大,回報要求低而周期又長,相比來說更為適合投資養老地產,也有利于養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。

  模式13——與護理服務業結合,將原有優勢注入養老地產

  在對日本養老產業的研究中發現,一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始,逐步向養老地產方向轉型,并最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

  模式14——利用自身獨特資源轉型開發養老地產

  在我們所接觸到的項目中,曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地產的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢,一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處,很多經驗都能夠應用于養老設施的管理服務中,另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓,或在酒店中提供養老服務等。

  模式15——將舊的國有資產盤活,改造為老年設施

  可將一些閑置的國有資產盤活,改造為老年設施,例如城里的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好,在城市中的分布相對均勻,比較適合進行改建(圖11)。隨著我國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發展,幼兒園或小學很有可能空置下來,將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。

  這種開發模式的重點在于,需要選擇便于進行適老化改造的建筑。例如注意建筑的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結構的建筑可改造性較強,內部墻體移位相對靈活,更有利于進行改建。

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圖11 利用舊有房產改建而成的養老設施:北京石景山區首鋼老年福敬老院

二、運營模式(3種)

  養老地產的運營模式主要指當養老地產建成后,如何進行產品銷售、整體管理、日常經營、考核運轉等。

  在美國,養老地產開發采用的是開發商、投資高與運營商互相分離模式。這一模式的核心是開發利潤、租金收入、經營管理收益和資產升值收益的分離與投資風險、經營風險、市場風險的分拆。開發商通過快速銷售地產商品給投資商或運營商迅速收回成本,收益不高但資金回籠快;投資機構通過資產買賣獲得高收益,同時也承擔相應財務風險;運營商通過少量資產以杠桿方式擴大經營,獲得較高現金回報并承擔著市場與經營風險。

  根據是否參與建設與運營環節,運營模式分為三種類型:只建設不運營模式,不建設只運營模式及既建設又運營模式。這三種模式及其優劣比較,如表2。

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三、盈利模式(7種)

  盈利模式是在給定業務系統中各價值鏈所有權和價值鏈結構已確定的前提下企業利益相關者之間利益分配格局中企業利益的表現;簡單的說,盈利模式就是企業賺錢的渠道,通過怎樣的模式和渠道來賺錢。

  那么養老地產如何賺錢?

  賺土地的錢——在城市遠郊低價拿地開發養老養生項目,隨著土地價值提升進而獲得土地溢價收益。這部分是最容易、也是開發商最想賺到的錢。

  賺服務的錢——養老人群處于身心衰退期,就有消費的需求,所以開發商在護理方面、服務方面供應品種豐富,就有賺錢的機會。

  賺設施的錢——為老年人配置會所及其他服務設施,為老人提供消費場所,通過配套設施獲取收益。服務和設施是養老地產的核心,但這一部分是目前國內項目的短板,未來需要開發商進一步加強。

  賺人群的錢——當一個社區成熟之后,會形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應,從而有利于提升地產價值。

  賺量身定做的錢——細分市場、研究老年人的活動規律,進行有針對性的設置,即量身定做,形成一套成熟服務體系、管理體系,從而提升價值。從精神層面和量身定做提升價值需要開發商進行長時間的探索,才有可能實現。

  目前國內養老地產的盈利來源重點體現在對客戶定位、土地獲取、政策優惠補貼、金融結合、專業服務能力等關鍵要素處理的差別上,由此形成各具內涵的盈利模式。具體可分為以下7種:


  1、銷售模式——出售產權


      銷售住宅快速盈利。與傳統的出售產權房方式基本一致,以老年住宅概念,出售房屋產權為主,區域級別配套并舉。通過出售適老化住宅產品快速回籠資金,是目前較為普遍的一種盈利方式。

      優勢:采用這種模式資金回籠快,模式復制成本低,風險小。劣勢:無法享受物業持有帶來的增值收益,也意味著開發商放棄了養老產業鏈上居住以外的其他衍生價值。


      2、持有模式——只租不售


      開發商沒有選擇出售物業,而是持有并長期租賃。開發商擔任起運營商角色,設立一定的入住門檻,然后采取按月收取服務費的形式運作項目。

      優勢:有利于后期運營的持續收入。劣勢:對資金要求高,投資回收期較長,此外對開發商的運營管理有較高要求。


      3、銷售+持有模式——租售并舉


      這種模式可以通過物業產權銷售實現資金快速回籠,降低資金成本和壓力,用于經營性物業的建設,同時經營性物業與配套設施又提升了可售物業的市場價值,使整個項目實現內部平衡和良性循環。這種模式是持有型不動產開發的重要策略,為國內大部分養老地產開發商所接受,對于資金實力有限的傳統開發商比較合適,適用于普通養老公寓和大型混合式養老社區的開發。

      優勢:這種模式可以緩解開發商的資金壓力,也可以避免后期運營服務中出現的問題,解決資本投入與后期盈利的問題。案例:業內公認的比較成功的案例如北京太陽城、上海親和源。


      4、會員制模式。


      會員制模式是指投資運營商銷售會員資格,并為會員提供全方位、多層次的養老服務,通過收取會員費和服務費實現盈利。

      這種模式以運營商持有物業為基礎,以提供養老服務為核心,規避了產權銷售的后期管理難和物業租賃的回收周期長的難題,是養老地產業盈利模式的重要創新。但是由于其存在變相銷售產權和會員費過高的問題,目前仍然存在爭議。目前國內采用這種模式運營最為成功的為上海親和源養老社區。


      5、逆抵押貸款購房。


      即老年人退休以后,從開發商處購買一套老年公寓,然后與開發商簽定合同,每月由開發商支付給老人一定數量的生活費,直到老人去世,開發商返還剩余本金,住房歸開發商所有。


      6、轉讓使用權模式。


      在項目存在不能進行產權分割銷售的實際條件下,堅持買賣不破租賃原則,采取轉讓固定年限使用權的盈利模式,這也是資金快速回籠和項目運營的理想模式。


      7、分散租賃模式。


      采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式,租期一般比較分散,有長有短,在這種模式下,一般是由開發商與專門的經營公司或物業公司合作開發,將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。

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