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文旅小鎮建設要避免哪些誤區?要怎么做? 日期:2018-09-14 15:35

  自2016年以來,在企業的積極投入、媒體的大力宣傳下,文旅小鎮在全國遍地開花。截至2018年7月,房企銷售排行榜TOP100中有71家涉足或參與文旅小鎮項目,累計涉及項目數量數百個,房企涉足文旅小鎮的數量最多,程度最深。但是據目前公布的文旅小鎮項目六成為意向投資項目,簽約類約三成,開始動工的部分不到5%,房企文旅小鎮進展尚處于初期。

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  毋庸置疑,文旅小鎮的建設是利國利民的好事,但是不少企業都把文旅小鎮的開發想得過于簡單,以至于文旅小鎮亂象頻生,下面就根據對文旅小鎮的考察和分析,整理如下:

一、申報成功后,后續工作也很重要

  打造文旅小鎮最重要的一步就是申報,在申報前,需要做好頂層設計、拿地、設計好相關的開發模式、盈利模式和運營模式。申報成功后會得到政府的扶持資金,但是真正的難關才剛剛開始,后續運營、IP打造、社區管理等各種難題紛至沓來。若后期管理不善、產業無法導入、人口無法聚集,那么最后文旅小鎮也將會淪為普通的鄉村或旅游景點。

二、文旅小鎮不等于搞房地產

  有些中小房企無法在大城市生存立足,三四線城市的庫存量又很大,無法預估市場風險。以文旅小鎮的名義拿地,地價確實便宜,因此他們不愿錯失文旅小鎮這個機會。但是很多房企并不懂什么是文旅小鎮,只能沿用房地產積累的知識、經驗、理念去做小鎮。但是這樣做的房子沒有市場需求,再便宜的房子也無人問津。

  當然文旅小鎮也離不開房地產。文旅小鎮要做到“宜居、宜業、宜游”,而宜居自然就離不開房地產。文旅小鎮不必忌諱房地產,只是房地產的開發模式、盈利模式和過去單純的地產開發有很大的區別,因此不能單純的使用房地產的理念去做文旅小鎮。

三、有產業不一定能建小鎮

  有產業不一定能建文旅小鎮。產業和城鎮以及人如何實現良性互動?光講產業,那和工業園、產業園、開發新區有什么區別?到現在又有幾個工業園還活著?所以雖說產業是小鎮的靈魂,但是文旅小鎮的建設只有產業卻是行不通的。

四、不可忽略策劃的重要性

  小鎮的準備工作不應該只是畫個好圖,前期的策劃更要重視。在做前期準備工作時便要做好規劃,了解當地的哪些資源可以加以利用,了解市場的消費特征。先策劃后規劃,做好小鎮的定位和頂層設計,設計好運營模式、開發模式、盈利模式,才能保證小鎮開發的有序和不跑偏。

五、文旅小鎮不等于在風景區做房地產

  很多項目以為只要背靠風景區,然后建幾個酒店,搞一些房地產開發就能成為小鎮。盈利模式更是以為通過“賣房子、收門票、餐飲消費”就可以,但其實并非這么簡單。小鎮需要“宜居、宜業、宜游”,風景區最多只能做到宜游,卻無法做到宜業和宜居。

  何況旅游風景區和文旅小鎮是兩個概念,它們在體驗、盈利模式、開發模式和氛圍上各有不同。

  1、體驗上景區追求的是感官的享受和刺激,時間短、過程短。而文旅小鎮則是自我融入后的身心的愉悅,有的只是慢慢的體味和感受。

  2、景區的盈利模式是以收取門票為手段,而文旅小鎮除了房地產開發外,二次消費、產業的發展、產業的銷售才是最大的贏利點。

  3、景區的開發模式相對簡單,有現成的設施出售,安裝即可。而文旅小鎮卻更為復雜,需要經歷專業的策劃、規劃和開發,受地域、文化、消費觀念不同,文旅小鎮的建設沒有可以復制的模式。

  4、景區的氛圍是熱鬧和喧囂的。而文旅小鎮則是要安靜的體會,一旦人滿為患,那小鎮便也失去了它本身的吸引力。

  當然,依托與景區的文旅小鎮確有先天的優勢,無需擔心人氣,無需花大力氣打造自然景觀,但是同時也存在弊端。若要聯動景區開發小鎮,便要理清兩者間的關系,平衡利弊點,不是單純往景區亂塞東西便可以做成小鎮。

六、小鎮忌同質化

  每個小鎮所處地區的自然條件、人文特點和經濟發展水平都不一樣,那么需要根據這些條件策劃的小鎮就應各有特色。照抄照搬、復制、模仿自然不能達到預期結果。走好自己的路,找到自身特點,這樣才能形成獨一無二的競爭力。

七、有文旅資源不等于可以做小鎮

  文旅小鎮的基礎是文旅資源,但并非有文旅資源就一定可以做小鎮,有些更適合做風景區。文旅小鎮選址要有三要素:一是文旅資源必須“特”、二是交通條件必須“順”、三是人氣源必須“近”。可以說,三者缺一不可。文旅小鎮開發的基礎是文化資源和旅游資源,靈魂是定位,核心是產業,人氣決定成敗。而定位、產業都需要花費很多時間和精力進行策劃。

八、文旅小鎮不等于特色小鎮

  文旅小鎮和特色小鎮是完全不一樣的事物。根據浙江省的定義,特色小鎮是相對獨立于市區,具有明確產業定位、文化內涵、旅游和一定社區功能的發揮暫空間平臺,但對于文旅小鎮卻沒有明確的定義。但是文旅小鎮是依托于文化資源和旅游資源,用于休閑度假的小城鎮。由定義可知,特色小鎮對特色產業的要求嚴格,但不一定要具有旅游功能,而文旅小鎮則更注重文旅資源,更需突出旅游價值。由此可見,兩者并不相同。

九、文旅小鎮到底要怎么做?

  1、了解文旅小鎮的定義。

  明確文旅小鎮的定義,要避免4大誤區:一是做成游樂園,二是做成旅游景點,三是做成房地產開發,四是做成休閑農業。要注意文旅小鎮與這四類存在的差別。

  2、文旅小鎮拿地要注意7大風險

  開發者、投資者要注意拿地存在7大風險,包括:資源風險、規劃風險、交通風險、時間風險、承諾風險、政策風險、環境風險。

  3、抓住產業核心

  產業是小鎮能否持續發展的基礎和條件,是小鎮保持永續動力的前提,因此做規劃時,要對文旅資源進行深度挖掘和精煉,形成可進入市場的產品,建立強大的品牌優勢。文旅小鎮產業要經過發現、規劃、引導和培育四個階段。要注意避開污染型產業,同時要有培育產業的決心。

  4、搞清產業的定位

  要明確是要做一個什么樣的小鎮,小鎮定位要依托資源、市場、地塊和消費者等多方面來確定,要經過多方位的考量。

  5、做好頂層設計

  頂層設計包括戰略定位、開發模式、盈利模式、戰略規劃、文旅小鎮的生存和發展、運營管理、服務體系、品牌建設8大板塊。板塊之間相互促進,缺一不可。

  明確小鎮定位、抓住產業核心、做好頂層設計、規避拿地風險,即要有高瞻遠矚,又要有水滴石穿的韌性,如此做出的特色小鎮,才能更好的符合市場需求,政策需求,民生需求。

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